去年11月，中海集团与香港九龙仓集团，以75亿元竞得南岸区弹子石地块，创下重庆历史上最高的土地交易价格记录。该地块建设的中海地产“国际社区”一期，也是去年楼市高烧时期众多地王中，首个上市的项目。
　　在目前买方市场的情况下，地王到底如何定价？
　　昨日，这个谜底揭开，中海地产地王地块推出的首个项目“国际社区”，将于11月2日正式开盘，一期一批次住宅的套内均价仅4398元/平方米。业内人士称，“这个价格可能连成本价都不够，这将对同品质楼盘的开盘价格造成相当大的压力。”
　　以中小户型为主
　　中海集团与香港九龙仓集团联合拿下的地块，位于CBD南区弹子石朝天门长江大桥和大佛寺长江大桥之间，一期推出的产品为高层，户型以中小户型为主。
　　昨日，中海地产的产品说明会在南坪国际会展中心举行。除了该楼盘前期积累的客户到场外，还出现了部分房地产公司营销人员的身影。
　　“按照当时土地的出让价格来计算的话，国际社区楼面地价就已达到了3500元/平方米，项目建成后，即使是高层部分，套内成本也将达到7000元/平方米。在该项目附近的龙湖郦江等楼盘，起价为4200多元每平方米。”一家房地产公司的营销人员称，“由于该地块是地王，因此在一定程度上该楼盘的开盘价格有风向标的作用，直接会影响到同品质楼盘的定价策略。”
　　套内均价4398元
　　套内均价4398元！昨日下午4点，中海地产宣布了“国际社区”一期第一批次的价格，出乎在场业内人士的意料。
　　楼市遇冷，中海地产急于回收资金，亏本卖房？对于这个问题，中海地产重庆公司总经理石波云没有正面回应。
　　“实际上业内人士计算的楼面地价有误，75亿是整个地块的价格，而在该地块中的地有不同的级别，比如说是否靠江边，因此楼面地价不能简单地用总金额来除以总的建筑面积。”石波云说。
　　“不过，一期应该说该楼盘的‘原始股’，二期定价肯定会在此基础上有提高。”石波云说。
　　拉低重庆房价？
　　香港信和置业41.8亿元买下江北区原三钢厂307.6亩地块，重庆龙湖30.25亿揽下后工380亩地块……去年重庆楼市火爆异常，连连拍出天价地块，而中海与九龙仓联合以75亿的价格拿下的弹子石CBD847亩土地不仅是总价最高的地块，也是众多地王中第一个上市的项目。因此业内将该楼盘的开盘价作为楼市风向标。
　　“我们预测的开盘价格是6000-7000元，而开出4000多元的套内均价是我们没有想到的。”中原地产副总经理何伟坚称，“低价开盘是开发商在推出大项目时的一贯做法，如果开高了再降价，将影响楼盘的品质和开发商的诚信。在楼市寒流中，全国性的大开发企业受的影响最大，回笼现金是各家开发商的首要任务。”
　　一业内人士分析称，“地王低价入市，将对其他地王造成极大的压力，有可能影响其今后的开盘价格。虽然地王产品能起到楼市风向标的作用，但是由于楼市产品形态众多，只可能影响到同品质的楼盘。因此，地王低价卖房，对整个楼市的价格不会有太大的影响。”